Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) se présentent comme une porte d'entrée accessible à tous dans l'immobilier. Cependant, elles revêtent la même forme que les actions du fait qu'elles sont émises sous forme de parts de sociétés : elles sont ainsi confondues avec des actifs spéculatifs.
Or, les SCPI sont des placements long terme et se distinguent par leur profil de risque modéré.
Rappel sur les SCPI et leur fonctionnement
Afin de mieux cerner la stratégie individuelle qui s’applique à l’investissement SCPI, rappelons brièvement en quoi consistent ces actifs pierre-papier et comment elles fonctionnent. Elles ont pour sous-jacent un parc d’immeubles diversifiés géré par un professionnel dont la mission est de les mettre en location et de redistribuer les revenus locatifs qui en sont issus.
Afin de constituer ce parc immobilier, les parts de SCPI sont émises dans le but de collecter les fonds nécessaires à l'acquisition des immeubles. Chaque souscripteur devient alors associé au sein de la société, ce qui lui permet de percevoir les dividendes calculés sur la base de sa quote-part – c’est-à-dire à partir du montant de son investissement.
Pourquoi les SCPI ne sont-elles pas des actifs spéculatifs ?
Spéculer, c'est miser sur des capitaux en ciblant la hausse ou la baisse des prix : cette pratique est particulièrement courante dans le cas des actions, de l’or ou encore de certains autres actifs à forte volatilité. Pour rappel, cette dernière mesure l'amplitude des fluctuations de cours d'un actif financier sur une période donnée. Ainsi, plus la volatilité est élevée, plus les cours peuvent varier rapidement et fortement, à la hausse comme à la baisse.
Or, les SCPI ne sont pas des actifs volatils, étant adossés à de la pierre. En effet, l’immobilier est un actif tangible et durable ; il conserve une valeur dans le temps, c’est-à-dire une valeur intrinsèque, contrairement à des actifs financiers plus abstraits comme les actions.
De plus, la durée de vie des SCPI est longue, puisque l’immobilier n’est pas destiné à être revendu sur le court terme, ce qui limite les fluctuations de valeur sur un court intervalle de temps. Notons que les gestionnaires de SCPI ont une vision à long terme, privilégiant la pérennité des revenus plutôt que les gains rapides.
Une liquidité réduite
Du fait de cette caractéristique de la SCPI, celle-ci se distingue par sa liquidité limitée. En effet, elles ne sont pas cotées en bourse – à la différence des actions et de leurs sœurs, les sociétés d’investissement immobilier cotées (SIIC). La revente des parts nécessite alors un certain délai, limitant l’impact des mouvements de marché à court terme.
Pour quel profil d’investisseur les SCPI sont-elles destinées ?
Les SCPI s’adressent à un large public : les investisseurs débutants, les profils prudents, les investisseurs avertis, etc. Cependant, elles sont plus adaptées à ceux ayant un horizon de placement long, entre 9 ans à 12 ans, voire jusqu’à 15 ans et plus. Une longue durée de détention des parts permet d’ailleurs de profiter de multiples avantages :
- lisser les rendements face aux éventuelles pertes en capital
- récupérer sur la durée les dividendes dont l’investisseur a été privé pendant la période de report de jouissance – pour rappel, chaque SCPI détermine son propre délai de jouissance qui varie de 2 à 5 mois
- tirer profit d’une fiscalité avantageuse au moment de la revente, au niveau des plus-values. C’est en effet l’imposition des plus-values immobilières qui s’applique pour les SCPI, soit une exonération totale d’impôt au bout de 30 ans de détention.
Pour conclure, il est recommandé de recueillir l’avis d’un conseiller en gestion de patrimoine dans le cadre de la constitution d’un portefeuille diversifié pour éviter les désinvestissements prématurés et susceptibles d’être préjudiciables.
